《西充县城市地下空间开发利用管理办法（试行）》相关情况和政策的解读说明
一、制定背景
城市地下空间开发利用管理是城市规划、建设和管理工作的重要组成部分，南充市已于 2014 年出台了相关文件。我县也于2016年启动《办法》起草工作，由于当时国家对地下空间开发利用管理和产权归属尚无法律明确规定，导致我县《办法》至今没有出台，权利人也一直无法办理不动产权证书，对我县的城市开发、建设和管理工作带来了一定的影响。2020年5月28日，第十三届全国人民代表大会第三次会议颁布了《中华人民共和国民法典》，自2021年1月1日起施行，该法典明确规定了停放汽车的车位、车库的产权归属问题。按照县委、县政府的安排，县自然资源和规划局牵头启动了《办法》起草工作。
二、基本情况
(一）起草依据。《办法》根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国人民防空法》《不动产登记暂行条例》等相关法律、行政法规的规定，充分借鉴成都市、南充市类似文件相关条款，结合我县实际制定。（二）协调情况。一是充分征求了相关部门的意见，《办法（草案）》形成后，起草单位和人员专程到南充市、成都市和广安市、营山县等地，带着问题学习取经，县政府多次召集相关部门进行专题讨论，多次书面征求部门意见，进行了多轮修改和完善。二是充分征求了社会各界的意见，《办法》修改完善后，起草单位邀请县人大代表、政协委员、房地产协会、物业协会、购房业主、房地产开发企业、社区干部等社会公众参与，广泛征求了社会各界的意见。三是充分征求了专家的意见，《办法》修改完成后，原县法制办组织县政府律师团队，逐条逐项进行修改，提出了修改意见。四是先后两次进行合法性审查，按照规范性文件制定程序，《办法》已送原县法制办、县司法局进行合法性审查，完成了合法性审查意见。四是进行了社会风险评估，起草单位委托第三方机构对《办法》进行了社会稳定风险评估，评估结论认为政策等级为低风险，《办法》可以实施，县委政法委出具了社会稳定风险评估报告备案批复。五是多渠道倾听社会反响，按照县政府主要领导的安排，起草单位对全县地下空间开发利用情况进行了摸底调查，结合《中华人民共和国民法典》关于地下车位的产权约定，对全县房地产开发企业、销售企业和物业企业进行了业务培训；深入街道、争议较大的物业小区对购房业主进行了现场解释和宣传，相关部门还向全县人民发出了《关于地下停车位产权归属的通告》，西充社会小报《百叶快报》对《办法》制定情况进行了跟踪报道，总的来说，社会各界对《办法》反响较好，对主要条款没有意见。六是协调金融机构包装了金融产品，为确保我县城市地下空间开发利用管理工作顺利进行，按照县政府协调会的安排，起草单位还专门拜访驻县金融机构，有两个金融机构出台了金融支持政策，在我县购买地下停车位，金融机构可提供“零首付、零担保、低利率、一站式”金融支持服务，为《办法》出台后，我县的城市地下车位销售奠定了基础。七是再次进行社会稳定风险评估。按照十六届第108次县政府常务会议的决议，县自然资源和规划局再次确定第三方机构进行了社会稳定风险评估，县委政法委再次出具了社会稳定风险评估报告备案批复。《办法》的政策等级为低风险，可以公布实施，
（三）主要内容。《办法》草案共八章、四十八条，包括总则、规划、用地管理、建设管理、权属登记等。主要内容如下： 1.确保与全市政策相对一致。《办法》参照了成都市、南充市的相关规范性文件。其中规划管理、评估方式和土地出让金征收标准，《办法》出台前后政策衔接等，与市政府的文件完全一致。 2.明确了土地使用权的取得方式。将《办法》规定除符合法定条件可依法采用划拨方式取得土地外，其他均应以招标、拍卖、挂牌等有偿方式取得土地使用权。 3.明确了土地出让金征收方式。《办法》规定按照分层利用、区别用途的原则，合理确定土地价款。单建地下空间建设用地使用权的出让评估价计算方式为：负一层土地的出让金按所在土地级别基准地价相对应用途的一定比例计算，其中地下商场及其他经营性建(构)筑物按 40%、地下停车场按 30%计算；负二层及以下的土地出让金按上一层的 50%计算，并依此类推。最终出让价格以招标、拍卖、挂牌成交价为准。结建地下空间建设用地使用权的出让评估价计算方式为：负一层土地出让金按其位置所在地段土地级别基准地价相对应用途的一定比例计算，其中地下商场及其他经营性建(构)筑物按 30%、地下停车场按20%计算；负二层及以下的土地出让金按上一层的 50%计算，并依此类推。最终出让价格以招标、拍卖、挂牌成交价为准。此条款与市政府的文件一致。 4.明确了《办法》出台前后不动产登记方式。在办法实施前已产权登记的，原登记证书继续有效；未办理产权登记的，按照下列规定办理。一是规划设计条件明确了地下空间建设内容的地下停车位不再补缴土地出让金，土地出让时规划设计条件明确了地下空间建设内容，若地下空间属人防工程、地下停车场的，属已取得地下空间建设用地使用权；若地下空间属地下商场及其他经营性建（构）筑物的，应按本办法的规定补签土地出让合同、补缴土地使用权出让金。不动产登记机构根据规划和竣工验收备案情况办理登记手续，属于建筑物区分所有权的专有部分（包括地下商场、地下停车位等），其不动产首次登记给土地开发使用权人；属于人防工程的，其不动产首次登记给土地开发使用权人，平时由投资者使用、管理，收益归投资者所有（但不得转让、抵押、设置他项权利）；属于建筑物区分所有权的共有部分（包括配电房、消防设施用房、物业用房等），属于业主共有，在登记时只在登记簿记载为“业主共有”，不发不动产权证书。二是规划设计条件未明确地下空间建设内容的地下停车位需补缴土地出让金，土地出让时规划设计条件未明确地下空间建设内容，又再经县自然资源和规划局按程序批准同意新增建设的地下商场、地下停车场及其他经营性建（构）筑物，地下空间建设用地使用权可协议出让给土地开发使用权人，土地出让金以县自然资源和规划局批准同意时间为评估基准日，按其所在位置地面土地市场行情进行评估的价格一定比例计算（地面规划条件按基准地价标准状态设定），其中地下商场及其他经营性建（构）筑物按30%、地下停车场按20%计算；负二层以下土地出让金按上一层的50%计算，并依此类推。不动产登记机构根据规划许可、规划核实和竣工验收备案情况办理登记手续，其不动产首次登记给土地开发使用权人。超过规划设计条件核定面积建设的地下商场、地下停车场及其他经营性建（构）筑物，涉及补办审批手续和补缴土地出让金价款的，照此执行。政府采取招商融资等方式进行市政工程建设所包含的地下空间的产权办理，照此执行。三是未依法处置前不得办理产权登记。对未经县自然资源和规划局、县住建局依法批准修建的地下空间（建构筑物），属于违法修建，在未经依法处置前，不得申请办理不动产权登记。此条款与市政府的文件一致。 5.明确了施行有效时间和解释办法。拟定自公布之日起 30日后施行，有效期 2 年。由县自然资源和规划局负责解释。 6.提出了15点解释。对《办法》涉及的15点专业术语，进行了逐一解释。
名 词 解 释
1.城市综合管廊：是指在城市地下建造一个隧道空间，将电力、通讯、热力、给水等各类工程管线集于一体，地上附着物为出装口及通风口等设施，是保障城市运行的重要基础设施和"生命线"。
2.国土空间规划：是对一定区域的国土空间开发保护在空间和时间上作出安排，包括总体规划、详细规划和相关专项规划等。
3.总体规划：是在一定区域内，根据国家社会经济可持续发展的要求和当地自然、经济、社会条件，对土地的开发、利用、治理、保护在空间上、时间上所做的总体安排和布局。
4.控制性详细规划（控规）：是城市、乡镇人民政府城乡规划主管部门根据城市、乡镇总体规划的要求，用以控制建设用地性质、使用强度和空间环境的规划，是城乡规划主管部门作出规划行政许可、实施规划管理的依据，并指导修建性详细规划的编制。
5.专项规划：是针对国民经济和社会发展的重点领域和薄弱环节、关系全局的重大问题编制的规划。是总体规划的若干主要方面、重点领域的展开、深化和具体化，必须符合总体规划的总体要求，并与总体规划相衔接。
6.评估基准日(估价期日)：是指估价机构在对土地、建筑物等一些资产进行价格评估时，确定估价对象在某一时点的价值，精确到某年某月某日。
7.基准地价（土地初始价）：包含城镇土地基准价格和农地基准价格。城镇基准地价，是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同区域、地段的土地，按照商业、居住、工业等不同用途，分别评估测算法定最高年期的土地使用权平均价格。
8.土地市场行情：是指土地交易过程中形成的实际成交价格。
9.批准同意时间：是指规划许可证书载明的时间。
10.水平投影面积：是指物体在水平面上的投影面积。
11.宗地：是指权属界址线围成的封闭地块。
12.宗地上的主要用途:是指一宗上设定了两个及以上的规划用途，在办理地下空间不动产权登记时，通常以建筑物面积最多的规划用途确定地下空间的土地用途。
13.分别确定土地年限：是指结建地下空间建设工程的地下建设用地使用权，若地下用途与地表用途一致，其土地使用权年限一致；若规划用途不一致，应根据规划用途分别确定土地年限，但地下土地年限不得超过地表土地的最高年限。
14.土地开发使用权人：是指依法取得地表或地下建设用地使用权并投资建设地下空间的自然人、法人和其他民事主体。
15.专有部分：是指具有构造上的独立性，能够明确区分；具有利用上的独立性，可以排他使用；能够登记成为特定业主所有权的客体的建（构）筑物。
扫一扫在手机打开当前页
国务院部门网站
地方政府网站
市政府部门网站
区（县）政府网站
其他网站
